В связи с распространением случаев незаконного предоставления гражданам земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и их последующим истребованием, с целью снижения возможных рисков возникновения убытков у покупателей участков необходимо помнить и соблюдать несколько простых правил, направленных на повышении гражданско-правовой «безопасности» приобретения земли.
Указанные правила в целом сводятся к тщательному изучению документов и нормативных требований к предоставлению и обороту земельных участков.
Необходимо обращать внимание на возникновение (формирование) приобретаемого земельного участка уполномоченными лицами, в установленном порядке и для определенных целей. Так, предоставление земельных участков для садоводства, огородничества и дачного строительства осуществляется в соответствии с регламентированным законом порядком, согласно которому процедура предоставления таких участков включает регистрацию и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении земельных участков, соблюдение условий, которым должны отвечать граждане.
Предоставлением участков для указанных целей является обязанностью органов местного самоуправления, в связи с чем, помимо требований к процедуре и основаниям предоставления земельных участков, особое внимание необходимо уделять тому, какие участки и кем предоставляются гражданам.
Органом местного самоуправления предоставляются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Также органом местного самоуправления Иркутского района до 1 января 2016 №№ предоставлялись земельные участки, собственность на которые была не разграничена.
С 01.01.2016 распоряжение земельными участками, расположенными в г. Иркутске и Иркутском районе, собственность на которые не разграничена, осуществляется Министерством имущественных отношений области.
В некоторых случаях о собственности на земельные участки может свидетельствовать категория земель, на которой они расположены. Так, земельные участки лесного фонда в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ относятся исключительно к федеральной собственности, в связи с чем, не могут быть предоставлены в собственность иных лиц, в том числе граждан. При этом достоверно определить отнесение земельного участка к той или иной категории и форме собственности не просто, в связи с раздельным учетом лесных И нелесных земель. На практике для этого может потребоваться проведение экспертизы. Для того, чтобы снизить риск приобретения земельных участков из земель лесного фонда, необходимо помнить, что указанные земли преимущественно заняты лесами либо предназначены для ведения лесного хозяйства (ст. 101 Земельного кодекса РФ), В связи с чем, покупка участка в лесном массиве для сельскохозяйственных целей может обернуться проблемами в будущем.
Помочь в решении вопроса с отнесением земельного участка к землям лесного фонда могут территориальные отделы Министерства лесного комплекса области по лесничествам, информация о которых имеется на официальном сайте Министерства. Во исполнение возложенных полномочий по осуществлению государственного лесного надзора, обеспечению рационального использования, охраны и защиты лесов, отделы обладают информацией о границах лесных участков.
Кроме того, со второй половины 2006 года, в связи с изменениями, внесенными в ст. 27 Земельного кодекса РФ (Федеральный закон от 03.06.2006 73-ФЗ), запрещено предоставление в собственность граждан земельных участков, расположенных в береговой полосе водных объектов. Береговой полосой является полоса земли, идущая вдоль водного объекта, ширина которой составляет 20 метров (ст. 6 Водного кодекса РФ).
При этом на береговой полосе обеспечивается особый режим беспрепятственного доступа к водному объекту, в связи с чем любое строительство в ее границах запрещено как ограничивающее доступ граждан к воде.
Учитывая изложенное, приобретение земельного участка на берегу озера, реки или иного водного объекта несет в себе риски связанные с его приобретением (при незаконном предоставлении), и трудности с его использованием (при законном предоставлении до 08.06.2006).
До заключения договора купли-продажи участка необходимо тщательно изучить путь, который он прошел, и его текущее правовое состояние. Так, продажа участка в кратчайшие сроки после его получения иным лицам, а также многократные перепродажи, которые порой происходят среди ограниченного круга лиц, должны породить сомнения в законности его получения и реализации и склонить Ваше решение в сторону отказа от приобретения такого участка.
Не прибавляет безопасности приобретению земельного участка указание в договоре купли-продажи цены, значительно ниже реальной. Такой подход несет риск невозможности взыскания с продавца реально уплаченной суммы в случае истребования земельного участка собственником.
Кроме того, необходимо изучить выписку и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в которой отражаются обременения (ограничения) земельного участка (например, нахождение его в залоге, расположении в водоохранной зоне, имеющей ограничения к его использованию) либо наличие судебного спора о правах на участок. На последний факт необходимо обращать особое внимание при планировании приобретения участка и отслеживать общедоступную информацию о делах, рассматриваемых в суде.
В заключение стоит отметить, что приведенные аспекты покупки земельных участков не исключают возможности приобретения земель, которые в дальнейшем могут быть истребованы из незаконного владения, но их несоблюдение повышает риск возникновения такой ситуации.
ushakovskoe-mo.ru
